3月9日國土資源部辦公廳印發(fā)通知要求,自4月9日起施行《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規范》)!兑幏丁烦雠_的背景是什么?與2013年起實(shí)施的《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估規范(試行)》相比,《規范》在哪些方面進(jìn)行了修訂和完善?《規范》對國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估提出了哪些具體要求?圍繞這些問(wèn)題,記者采訪(fǎng)了部土地利用司負責人。
記者:什么是出讓地價(jià)評估?為什么需要對出讓地價(jià)評估單獨規范?
負責人:《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第10條要求:市、縣國土資源行政主管部門(mén)應當根據土地估價(jià)結果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標底或者底價(jià)!秴f(xié)議出讓國有土地使用權規定》第11條要求:市、縣國土資源行政主管部門(mén)要對擬出讓地塊的土地價(jià)格進(jìn)行評估,經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)集體決策,合理確定協(xié)議出讓底價(jià)!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第18條規定:土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的,必須取得出讓方和市、縣人民政府規劃行政主管部門(mén)的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。不難看出,出讓地價(jià)評估是依照法律法規或國家有關(guān)政策規定,針對擬招拍掛或協(xié)議出讓地塊,以及出讓后調整規劃條件的地塊開(kāi)展的地價(jià)評估。評估目的是為確定出讓底價(jià)或標定、核定應補繳土地價(jià)款提供參考依據。
考慮到以下問(wèn)題,有必要單獨出臺出讓地價(jià)評估技術(shù)規范。第一,由于出讓地價(jià)評估的結果可能直接影響到土地出讓收益、影響到國有土地資產(chǎn)是否流失,因此出讓地價(jià)評估相比一般的宗地地價(jià)評估更為重要,需要慎重對待。第二,相對而言,出讓地價(jià)評估類(lèi)型多樣,比一般宗地評估更為特殊復雜,需要考慮的各方面技術(shù)因素很多,有必要從技術(shù)規范上單獨予以明確。第三,在2013年《規范(試行)》出臺之前,由于已有的技術(shù)規定過(guò)于原則,技術(shù)路線(xiàn)不夠明晰,使得出讓地價(jià)評估過(guò)程中的自由裁量空間過(guò)大,增加了尋租機會(huì ),造成地方較大的廉政和國有土地資產(chǎn)流失風(fēng)險隱患。
記者:請簡(jiǎn)單介紹一下《規范》的起草過(guò)程?
負責人:按照“擬訂土地估價(jià)技術(shù)標準”的行政職能,國土資源部土地利用司會(huì )同中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì ),于2011年開(kāi)始了相關(guān)研究論證,在前期調研基礎上,部土地利用司于2012年10月形成初稿,廣泛征求中估協(xié)技術(shù)審裁委員會(huì )全體專(zhuān)家、各省級國土資源主管部門(mén)、部分市縣國土資源部門(mén)、土地估價(jià)機構和部?jì)雀魉揪忠庖?jiàn),并先后召開(kāi)四次專(zhuān)題論證會(huì ),形成了《規范(試行)》版,于2013年4月8日起實(shí)施!兑幏叮ㄔ囆校穼(shí)施五年來(lái),取得了積極顯著(zhù)的成效,受到社會(huì )各界的廣泛好評。
一是迅速規范了出讓地價(jià)評估行為,估價(jià)師有了明確的技術(shù)依據。二是促進(jìn)了土地市場(chǎng)秩序規范,土地出讓后擅自調整開(kāi)發(fā)建設條件的現象得到有效遏制。三是有效降低了國有土地資產(chǎn)流失風(fēng)險,增強了土地出讓領(lǐng)域的廉政防火墻。實(shí)施期間,部土地利用管理司組織中估協(xié)持續不斷收集各地反饋意見(jiàn),2017年,部啟動(dòng)修訂工作,會(huì )同中估協(xié)開(kāi)展調研,廣泛聽(tīng)取各地土地估價(jià)機構對《規范(試行)》的修訂意見(jiàn),并發(fā)函全國各省級國土資源管理部門(mén)征求修訂意見(jiàn),根據調研和各地意見(jiàn)反饋情況,對《規范(試行)》進(jìn)行了修訂,形成了《規范》,經(jīng)部專(zhuān)題會(huì )議研究后正式發(fā)布。
記者:此次規范修訂的指導思想是什么?具體修訂內容有哪些?
負責人:此次修訂,一是堅持維護正常地價(jià)形成機制和市場(chǎng)公平原則。二是保持穩定,從實(shí)施情況看,《規范(試行)》總體科學(xué)可行,為保障工作連續性,不做太大修改。三是與時(shí)俱進(jìn)。充分考慮近年來(lái)土地市場(chǎng)發(fā)展變化實(shí)際和土地利用管理工作新方向,體現有利于盤(pán)活存量低效用地、有利于增加租賃住房用地供應、有利于促進(jìn)多主體供地的修訂思路。
修訂的主要內容有以下幾個(gè)方面:
一是文字規范。進(jìn)一步理順表述,政策用語(yǔ)與現行有關(guān)規定保持一致,術(shù)語(yǔ)和專(zhuān)業(yè)詞匯與2014年發(fā)布的《城鎮土地估價(jià)規程》保持一致,更新技術(shù)標準版本,增加新出臺的法律法規政策內容要求等。
二是明確委托方。針對部分地方仍存在地方國土部門(mén)要求土地使用權人委托評估,導致委托方干預評估結果的情況,將評估程序的“接受委托”明確為“接受?chē)临Y源主管部門(mén)(或出讓方)委托”。
三是增加“出讓時(shí)約定租賃住宅面積比例”的評估類(lèi)型,并明確以市場(chǎng)租金為重要測算依據,體現對租賃住房用地的支持。
四是進(jìn)一步明確估價(jià)期日。將“國土資源主管部門(mén)同意補繳地價(jià)時(shí)為準”修改為“國土資源主管部門(mén)依法受理補繳地價(jià)申請時(shí)點(diǎn)為準”,表述更為準確。
五是體現對存量地盤(pán)活的支持,促進(jìn)釋放存量。對存量地改變容積率等利用條件補繳地價(jià),原規范為三種計算方法取最高值,修訂為只按正常市場(chǎng)價(jià)格一種方法計算。增加“容積率調整前后均低于1的,按容積率為1核算樓面地價(jià)”的規定,便于容積率調整后仍低于1的低效地再利用。增加“工業(yè)用地調整用途的,需補繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新用途建筑面積,減去現狀工業(yè)用地價(jià)格”。刪除了對開(kāi)發(fā)成本的相關(guān)規定,明確了對工業(yè)用地現狀條件的價(jià)值,鼓勵低效工業(yè)用地再利用。
六是規范多項用地條件同時(shí)調整的評估路線(xiàn)。明確應分別核算各項條件調整帶來(lái)的地價(jià)增減額,合并計算應補繳地價(jià)款,解決地方執行過(guò)程中每項條件單獨計算、地價(jià)只增不減的理解誤區。
此外,為發(fā)揮地方積極性,避免歧義,刪除了三舊改造的相關(guān)表述,并落實(shí)了《資產(chǎn)評估法》的相關(guān)要求。
記者:請問(wèn)《規范》與《城鎮土地估價(jià)規程》是什么關(guān)系?新舊規范應如何銜接?
負責人:從技術(shù)層面看,《規范》是對《城鎮土地估價(jià)規程》的完善和細化,按照《資產(chǎn)評估法》要求,《規范》與《城鎮土地估價(jià)規程》同屬土地估價(jià)基本技術(shù)準則,是土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)評估師必須遵循的最高技術(shù)標準。從執行看,按照特別與一般的關(guān)系,在出讓地價(jià)評估領(lǐng)域,遇有同類(lèi)規定時(shí),《規范》應優(yōu)先于《城鎮土地估價(jià)規程》。
《規范》從2018年4月9日起正式施行,4月9日前受理但仍未出具土地估價(jià)報告的,可適用《規范》。已出具土地估價(jià)報告的,不再調整。是否出具了土地估價(jià)報告,可通過(guò)機構檔案、行政部門(mén)檔案和土地估價(jià)報告備案系統綜合判斷。 |