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北京評協(xié)資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì )執業(yè)問(wèn)題解答(2018年第一期)
信息來(lái)源:中信評估  發(fā)布時(shí)間:2018-03-21

北京資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì )執業(yè)問(wèn)題解答

(2018年第一期)



特別提示【評估師資訊】


針對近期執業(yè)人員在評估實(shí)務(wù)中提出的評估方法選擇,評估程序實(shí)施,藝術(shù)品評估等具體技術(shù)操作處理上的問(wèn)題,北京資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)技術(shù)委員會(huì )組織業(yè)內專(zhuān)家做了相應解答,供大家在執業(yè)中參考。


本解答僅代表專(zhuān)家個(gè)人觀(guān)點(diǎn),不能替代相關(guān)法律法規、資產(chǎn)評估執業(yè)準則以及資產(chǎn)評估師個(gè)人的職業(yè)判斷,資產(chǎn)評估師在執業(yè)中應結合項目實(shí)際情況、自身職業(yè)判斷合理使用,不能直接照搬照抄。 


一、關(guān)于評估方法選擇的有關(guān)問(wèn)題


問(wèn)題1:法律法規和評估準則對評估方法選擇有何要求?


答:《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》第二十六條規定,評估專(zhuān)業(yè)人員應當恰當選擇評估方法,除依據評估執業(yè)準則只能選擇一種評估方法的外,應當選擇兩種以上評估方法,經(jīng)綜合分析,形成評估結論,編制評估報告。 


根據《資產(chǎn)評估基本準則》第十六條的要求,確定資產(chǎn)價(jià)值的評估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法的適用性,依法選擇評估方法。


由此可見(jiàn),法律法規和評估準則均要求資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員在符合一定條件的情況下選擇兩種以上評估方法進(jìn)行資產(chǎn)評估(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“兩種以上方法評估”的要求)。


問(wèn)題2:為什么要選擇兩種以上方法進(jìn)行評估?


答:資產(chǎn)評估三種基本方法本身沒(méi)有優(yōu)劣之分,主要區別在于不同的方法是從不同的角度對資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行衡量。同時(shí),三種方法都有自己的適用條件。資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員對一項資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí),需要結合評估業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和實(shí)施條件,對三種基本方法的適用性進(jìn)行分析和判斷。一方面要考慮哪種途徑估算的資產(chǎn)價(jià)值更能滿(mǎn)足經(jīng)濟行為的需要,另一方面還要考慮是否具備某種評估方法的使用條件。


在評估實(shí)踐中,客觀(guān)條件通常無(wú)法百分之百地滿(mǎn)足某種方法的使用需要,資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員一般也難以保證某種方法得到的評估結論絕對精確!秶H評估準則2017》指出,“為了得到一個(gè)指示性?xún)r(jià)值,尤其是缺少充分事實(shí)或可觀(guān)察輸入使得單一方法不能得出可信賴(lài)評估結論時(shí),應該考慮并可以使用多種途徑或方法”。因此,通過(guò)選擇兩種以上方法進(jìn)行評估,可以在一定程度上起到相互驗證的作用,從而更好地保證形成更加科學(xué)、合理、準確的評估結論。 


問(wèn)題3:是不是每一個(gè)項目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評估?


答:無(wú)論是資產(chǎn)評估法,還是資產(chǎn)評估準則,都沒(méi)有直接要求所有項目一律采用兩種以上方法進(jìn)行評估。因為采用兩種以上方法進(jìn)行評估是必須具備一定的前提條件的。只有具備采用兩種以上方法進(jìn)行評估的客觀(guān)條件時(shí),才有可能采用兩種以上方法進(jìn)行評估。


關(guān)于采用兩種以上方法評估應當具備的前提條件,資產(chǎn)評估法是按照排除法進(jìn)行規定的,即“除依據評估執業(yè)準則只能選擇一種評估方法的外”。資產(chǎn)評估準則提 到的評估方法選擇原則,是“根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法的適用性,依法選擇評估方法”。【評估師資訊】


評估方法的選擇需要資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員根據評估項目的具體情況進(jìn)行具體分析,是一種專(zhuān)業(yè)判斷。正因如此,法律法規和資產(chǎn)評估準則都沒(méi)有簡(jiǎn)單要求所有項目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評估,而是要按照評估準則規定的原則和方法進(jìn)行方法適用性分析。


【例1】某公司擬收購一家計算機軟件開(kāi)發(fā)企業(yè),委托資產(chǎn)評估機構對該企業(yè)的股東全部權益價(jià)值進(jìn)行評估,評估基準日為2017年3月31日。經(jīng)分析,資產(chǎn)評估師擬采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估報告披露的方法選擇理由如下:“由于能夠收集到分析被評估對象歷史狀況、預測其未來(lái)收益及風(fēng)險所需的必要資料,具備采用收益法實(shí)施評估的操作條件,本次評估可以采用收益法。由于可以搜集到適量的、與被評估對象可比的上市公司,以及將其與評估對象對比分析所需要的相關(guān)資料,具備采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估的操作條件,本次評估能夠采用市場(chǎng)法。由于被評估企業(yè)為輕資產(chǎn)企業(yè),擁有大量的諸如客戶(hù)資源、人力資源、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn),而資產(chǎn)基礎法未能涵蓋上述無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值,本次評估不適宜采用資產(chǎn)基礎法。故根據本次評估目的和評估對象的特點(diǎn),以及評估方法的適用條件,選擇收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評估!


【例2】某公司擬收購一家游戲企業(yè),資產(chǎn)評估機構受托對該游戲企業(yè)股東全部權益價(jià)值進(jìn)行評估,評估基準日為2016年9月30日。經(jīng)分析,資產(chǎn)評估師擬采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評估。資產(chǎn)評估報告披露的方法選擇理由如下:“評估對象作為一家主營(yíng)游戲的輕資產(chǎn)公司,人力資源、銷(xiāo)售渠道、核心技術(shù)、競爭優(yōu)勢和品牌影響力等商譽(yù)類(lèi)無(wú)形資產(chǎn)對企業(yè)價(jià)值影響較大,適合采用收益法評估。移動(dòng)網(wǎng)絡(luò )游戲業(yè)近兩年并購市場(chǎng)較為活躍,2014 年初到 2016 年 9 月游戲收購案例較多,適合采用交易案例比較法評估。故本次評估選擇收益法、市場(chǎng)法進(jìn)行評估!


以上兩個(gè)項目都是在資產(chǎn)評估準則修訂發(fā)布之前完成的。兩份資產(chǎn)評估報告均選擇了收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評估,并分別結合被評估企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和資產(chǎn)情況分析了適用收益法和市場(chǎng)法的原因。特別是第一份資產(chǎn)評估報告,不僅分析了采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評估所具備的條件,也明確說(shuō)明了不宜采用資產(chǎn)基礎法進(jìn)行評估的原因,同時(shí)強調方法的選擇是資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員根據評估目的和評估對象的特點(diǎn),以及評估方法的適用條件進(jìn)行綜合分析判斷的結果,比較符合新的資產(chǎn)評估準則規范。


問(wèn)題4:哪些項目可以只采用一種方法進(jìn)行評估?


答:資產(chǎn)評估準則對評估方法的選擇原則提出了明確規定,只有在分析了三種基本方法的適用性,并得出其他兩種基本方法均不適用的情況下,才能采用一種方法進(jìn)行評估。評估實(shí)踐中,以下情形通?梢灾挥靡环N方法進(jìn)行評估:


1. 在評估以出讓為目的公路收費權項目中,對擬出讓的公路收費權通常采用收益法一種方法進(jìn)行評估。


2.在評估以?xún)糍Y產(chǎn)出資為目的的項目中,對用作出資的整體性資產(chǎn)和相關(guān)負債通常采用資產(chǎn)基礎法一種方法進(jìn)行評估。


3.在評估以減值測試為目的的項目中,當資產(chǎn)預計未來(lái)現金流量的現值高于公允價(jià)值減去處置費用的凈額時(shí),對資產(chǎn)可回收價(jià)值可采用收益法一種方法進(jìn)行評估。


4. 在單獨評估應收賬款項目中,可通過(guò)核實(shí)賬面值并扣除預估風(fēng)險損失的方式進(jìn)行評估(以可能收回的數額確定評估值)。


5. 其他可以只用一種方法進(jìn)行評估的情形。


問(wèn)題5:是不是單項資產(chǎn)也必須選擇兩種以上方法進(jìn)行評估?


答:在資產(chǎn)評估法出臺以前,資產(chǎn)評估準則關(guān)于“兩種以上方法評估”的要求一般是針對持續經(jīng)營(yíng)的企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)。2006年國務(wù)院國資委發(fā)布的《關(guān)于加強企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》將該要求做了進(jìn)一步擴展:涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評估項目,以持續經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行評估時(shí),原則上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評估。2012版的企業(yè)價(jià)值評估準則指出,以持續經(jīng)營(yíng)為前提對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí),資產(chǎn)基礎法一般不應當作為惟一使用的評估方法。因此,有的資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員誤以為資產(chǎn)評估法出臺以后仍然只有企業(yè)價(jià)值評估才適用“兩種以上方法評估”的要求。其實(shí)不然,單項資產(chǎn)評估同樣適用該要求。


單項資產(chǎn)評估可以區分為兩種不同情形。一是單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的單項資產(chǎn)評估,二是采用資產(chǎn)基礎法評估企業(yè)價(jià)值時(shí)涉及到的單項資產(chǎn)評估。 


問(wèn)題6:?jiǎn)雾椯Y產(chǎn)評估在選擇方法時(shí)都需要遵循哪些規則?


答:在單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中,單項資產(chǎn)即該類(lèi)業(yè)務(wù)的評估對象。根據中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì )發(fā)布的各項具體執業(yè)準則,機器設備、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、森林資源資產(chǎn)、珠寶首飾等單項資產(chǎn)評估,在選擇評估方法時(shí)應當遵循以下規定: 

準則名稱(chēng) 條款 內容
資產(chǎn)評估執業(yè)準則——機器設備 第十九條 執行機器設備評估業(yè)務(wù),應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性,選擇評估方法。
第二十條 了解對具有獨立運營(yíng)能力或者獨立獲利能力的機器設備組合進(jìn)行評估時(shí),成本法一般不應當作為唯一使用的評估方法。
資產(chǎn)評估執業(yè)準則——不動(dòng)產(chǎn) 第十六條 執行不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法以及假設開(kāi)發(fā)法、基準地價(jià)修正法等衍生方法的適用性,選擇評估方法。
資產(chǎn)評估執業(yè)準則——無(wú)形資產(chǎn) 第二十一條 確定無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的評估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執行無(wú)形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法的適用性,選擇評估方法。
知識產(chǎn)權資產(chǎn)評估指南 第二十三條 確定知識產(chǎn)權資產(chǎn)價(jià)值的評估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執行知識產(chǎn)權資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法的適用性,選擇評估方法。
文化企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評估指導意見(jiàn) 第三十一條 資產(chǎn)評估師執行文化企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況等相關(guān)條件,分析收益法、市場(chǎng)法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性,恰當選擇一種或者多種資產(chǎn)評估方法。
專(zhuān)利資產(chǎn)評估指導意見(jiàn) 第二十六條 確定專(zhuān)利資產(chǎn)價(jià)值的評估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執行專(zhuān)利資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法的適用性,選擇評估方法。
著(zhù)作權資產(chǎn)評估指導意見(jiàn) 第二十二條 確定著(zhù)作權資產(chǎn)價(jià)值的評估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執行著(zhù)作權資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法的適用性,選擇評估方法。
商標資產(chǎn)評估指導意見(jiàn) 第二十三條 確定商標資產(chǎn)價(jià)值的評估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執行商標資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析上述三種基本方法及其衍生方法的適用性,選擇評估方法。
資產(chǎn)評估執業(yè)準則——森林資源資產(chǎn) 第十七條 執行森林資源資產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應當根據評估對象、評估目的、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性,選擇評估方法。
資產(chǎn)評估執業(yè)準則——珠寶首飾 第十八條 執行珠寶首飾評估業(yè)務(wù),應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析市場(chǎng)法、成本法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性,選擇評估方法。
第二十一條 明確珠寶首飾較少采用收益法進(jìn)行評估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中,具有獨立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。


問(wèn)題7:企業(yè)價(jià)值所涉及的單項資產(chǎn)評估中應考慮哪些因素?


答:在企業(yè)價(jià)值評估項目中,如果采用資產(chǎn)基礎法進(jìn)行評估,也涉及到對評估范圍內的各項單項資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是,這里的單項資產(chǎn)評估有別于前述單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)里的單項資產(chǎn)。由于評估方法是對評估對象價(jià)值進(jìn)行評定估算的技術(shù)手段,所以,法律法規和評估準則關(guān)于“兩種以上方法評估”的要求也應當理解是針對評估對象而言的。在企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)里,評估對象是股東(全部或者部分)權益或企業(yè)整體價(jià)值,而不是各單項資產(chǎn),所以相對于評估結論而言,兩者的重要性水平是不同的。再加上單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)里的單項資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)里的單項資產(chǎn)在價(jià)值影響因素、對評估對象貢獻方式和貢獻程度等諸多方面也存在差異,所以?xún)烧咴谠u估方法的選擇上也應有所區別。


《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——企業(yè)價(jià)值》要求資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析收益法、市場(chǎng)法、成本法(資產(chǎn)基礎法)三種基本方法的適用性,選擇評估方法,是針對該項評估業(yè)務(wù)對應的經(jīng)濟行為所指向的企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權益價(jià)值和股東部分權益價(jià)值提出的。至于企業(yè)價(jià)值評估中涉及的單項資產(chǎn),該準則明確指出,采用資產(chǎn)基礎法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估,各項資產(chǎn)的價(jià)值應當根據其具體情況選用適當的具體評估方法得出,所選評估方法可能有別于其作為單項資產(chǎn)評估對象時(shí)的具體評估方法,應當考慮其對企業(yè)價(jià)值的貢獻。準則并沒(méi)有強調各項資產(chǎn)也必須用兩種以上基本方法進(jìn)行評估,而是強調了具體方法的適當性。這種區別對待的原則也同樣體現在各類(lèi)資產(chǎn)的評估準則中。如《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——不動(dòng)產(chǎn)》,專(zhuān)門(mén)用一章的篇幅介紹了企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估的相關(guān)要求,突出了單項資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中的不動(dòng)產(chǎn)評估和企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估的差異。


因此,我們可以理解評估準則并沒(méi)有明確規定企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)中的各項資產(chǎn)評估也必須分析三種基本方法的適用性,并采用兩種以上方法進(jìn)行評估,而是應當根據各項資產(chǎn)的具體情況,選用適當的具體方法進(jìn)行評估。評估實(shí)踐中,在不考慮特定業(yè)務(wù)的特殊規定時(shí),資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員通常采用最適宜的一種方法對企業(yè)價(jià)值評估范圍里的各項資產(chǎn)進(jìn)行評估。


問(wèn)題8:如何考慮單項資產(chǎn)評估方法選擇中的特殊因素?


答:?jiǎn)雾椯Y產(chǎn)評估方法的選擇,還需要考慮特定業(yè)務(wù)類(lèi)型的不同要求,如以財務(wù)報告為目的的特殊需求、國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的特別規定等。在已發(fā)布的資產(chǎn)評估準則中,涉及到不同要求的有:


準則名稱(chēng) 條款 內容
以財務(wù)報告為目的的評估指南 第二十一條 執行以財務(wù)報告為目的的評估業(yè)務(wù),應當根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況和數據來(lái)源等相關(guān)條件,參照會(huì )計準則關(guān)于評估對象和計量方法的有關(guān)規定,選擇評估方法。
第二十三條 選擇評估方法時(shí)應當與前期采用的評估方法保持一致。
如果前期采用評估方法所依據的市場(chǎng)數據因發(fā)生重大變化而不再適用,或者通過(guò)采用與前期不同的評估方法使得評估結論更具代表性、更能反映評估對象的公允價(jià)值或者特定價(jià)值,可以變更評估方法。
第三十一條 對于不存在相同或者相似資產(chǎn)活躍市場(chǎng)的,或者不能可靠地以收益法進(jìn)行評估的資產(chǎn),可以采用成本法進(jìn)行評估。但資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應當獲取企業(yè)的承諾,并在資產(chǎn)評估報告中披露,其評估結論僅在相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值可以通過(guò)資產(chǎn)未來(lái)運營(yíng)得以全額回收的前提下成立。
投資性房地產(chǎn)評估指導意見(jiàn) 第十二條 執行投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù),應當根據評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集情況和數據來(lái)源等相關(guān)條件,參照會(huì )計準則關(guān)于評估對象和計量方法的有關(guān)規定,選擇評估方法。

第二十一條 采用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí),可以采用符合會(huì )計準則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值,經(jīng)委托人同意,還可以采用恰當的方式分析投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區間值,得出價(jià)值分析結論,并提醒資產(chǎn)評估報告使用人關(guān)注公允價(jià)值資產(chǎn)評估結論和價(jià)值分析結論的區別。
企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南 第十九條 資產(chǎn)評估報告應當說(shuō)明所選用的評估方法及其理由。
未采用兩種以上評估方法進(jìn)行評估,資產(chǎn)評估報告應當披露其他基本評估方法不適用的原因或者所受的操作限制。
金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南 第十九條 資產(chǎn)評估報告應當說(shuō)明所選用的評估方法及其理由。
未采用兩種以上評估方法進(jìn)行評估,資產(chǎn)評估報告應當披露其他基本評估方法不適用的原因或者所受的操作限制。


問(wèn)題9:兩種方法是否包括衍生方法?


答:根據資產(chǎn)評估準則的相關(guān)規定,評估方法可以劃分為基本方法及其衍生方法。其中,基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法(企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)中又稱(chēng)“資產(chǎn)基礎法”)三種。關(guān)于衍生方法,資產(chǎn)評估基本準則未列示其具體構成,在各項具體執業(yè)準則中,只有《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——不動(dòng)產(chǎn)》指出不動(dòng)產(chǎn)的衍生方法包括假設開(kāi)發(fā)法、基準地價(jià)修正法等。另外,部分執業(yè)準則還提到了各種具體方法。如《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——企業(yè)價(jià)值》指出,收益法常用的具體方法包括股利折現法和現金流量折現法,市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法!兑载攧(wù)報告為目的的評估指南》指出,采用收益法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估,可以根據評估對象的特點(diǎn)及應用條件,采用現金流量折現法、增量收益折現法、節省許可費折現法、多期超額收益折現法等具體評估方法。


《國際評估準則2017》指出,三種基本的評估途徑是市場(chǎng)途徑、收益途徑和成本途徑,每種評估途徑都包含不同的具體評估方法的應用。遵循國際評估準則也可能會(huì )需要評估師使用到國際評估準則未定義或提到的評估方法,如期權定價(jià)法、蒙特卡洛模擬法和預期收益概率權重法。


由此可見(jiàn),目前評估行業(yè)內關(guān)于評估衍生方法還未形成明確的定義和相對完整的構成說(shuō)明。不過(guò)這并不影響我們對“兩種以上方法評估”要求的理解。因為資產(chǎn)評估基本準則明確指出,資產(chǎn)評估專(zhuān)業(yè)人員應當根據評估目的、評估對象、價(jià)值類(lèi)型、資料收集等情況,分析三種基本方法的適用性,依法選擇評估方法,所以?xún)煞N方法是不包括衍生方法的。如果某評估項目同時(shí)采用上市公司比較法和交易案例比較法進(jìn)行評估,因為這兩種方法都屬于企業(yè)價(jià)值評估中市場(chǎng)法的具體方法,所以只能算是采用了一種基本方法。


問(wèn)題10:被評估單位評估基準日前持續虧損,在持續經(jīng)營(yíng)前提下,收益法評估結果低于資產(chǎn)基礎法評估結果,采用收益法結果作為評估結論是否合理?


答:首先,被評估單位持續虧損,評估師需要關(guān)注企業(yè)持續經(jīng)營(yíng)能力,以及現有業(yè)務(wù)的競爭能力和可持續性。如果企業(yè)現有業(yè)務(wù)競爭力不足,持續虧損,收益法適用條件并不滿(mǎn)足,應當對收益法進(jìn)行必要的適用性分析,恰當選擇其他評估方法進(jìn)行評估;其次,如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)處于發(fā)展前期,屬于暫時(shí)虧損,則可以在持續經(jīng)營(yíng)前提下,采用資產(chǎn)基礎法和收益法對其價(jià)值進(jìn)行評估。


在采用兩種方法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí),如果出現收益法評估結果低于資產(chǎn)基礎法評估結果的情況,如何合理選擇最終評估結果?這種情況的出現說(shuō)明在現有宏觀(guān)經(jīng)濟因素和行業(yè)市場(chǎng)條件下,按照企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)能力,未來(lái)收益尚不足以彌補基準日的投入資本成本,不符合一般商業(yè)邏輯。這時(shí)可以選擇的判斷思路是:首先,核實(shí)資產(chǎn)基礎法評估過(guò)程中,各項資產(chǎn)的評估值是否反映了其公允價(jià)值,資產(chǎn)是否存在功能性貶值和經(jīng)濟性貶值的情形,比如一個(gè)酒店,地處極優(yōu)的位置,但是其土地利用未達最優(yōu),賓館整體設計較為過(guò)時(shí),收益不佳,這時(shí)候就可能存在功能性和經(jīng)濟性貶值的問(wèn)題;其次,核實(shí)收益法評估過(guò)程中的假設條件是否合理,比如某酒店開(kāi)業(yè)不久,尚未達到正常的經(jīng)營(yíng)水平,這時(shí)如果按照其實(shí)際的入住率、各項費用水平對未來(lái)收益進(jìn)行預測,可能造成價(jià)值低估;第三、如果資產(chǎn)基礎法、收益法應用合理,并且仍然出現收益法結果低于收益法結果的情況,從理性的選擇角度出發(fā),公司應當變賣(mài)各項資產(chǎn)、終止經(jīng)營(yíng),也就是應當選擇資產(chǎn)基礎法結果作為最終評估結果。


問(wèn)題11:《以財務(wù)報告為目的的評估指南》 第三十條 “采用成本法進(jìn)行以財務(wù)報告為目的的評估,應當按照資產(chǎn)評估準則的規定,考慮評估對象的實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟性貶值!蹦敲闯杀痉懿荒苡糜谫Y產(chǎn)減值測試的評估?


答:按照相關(guān)企業(yè)會(huì )計準則的規定,當一項資產(chǎn)的可回收金額低于其賬面值時(shí),表明該項資產(chǎn)存在減值。資產(chǎn)的可收回金額應當根據資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費用后的凈額與資產(chǎn)預計未來(lái)現金流量的現值兩者之間較高者確定。從準則定義來(lái)看,對資產(chǎn)或者資產(chǎn)組進(jìn)行減值測試時(shí),通常應用的方法為市場(chǎng)法和收益法(現金流折現法)。


在評估實(shí)踐中,當一項資產(chǎn)或者資產(chǎn)組,由于其專(zhuān)用性等特征,缺乏交易案例,無(wú)法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估其變賣(mài)價(jià)值,同時(shí)由于外部環(huán)境因素導致其利用率、未來(lái)收益也無(wú)法合理確定(比如行業(yè)技術(shù)進(jìn)步導致生產(chǎn)性停產(chǎn)),這時(shí)無(wú)法應用市場(chǎng)法和收益法對其可回收金額進(jìn)行估算。評估人員唯一可以選擇的就是從資產(chǎn)購建的角度,采用成本法對其重置成本進(jìn)行評估,然后模擬市場(chǎng)交易,按照同類(lèi)資產(chǎn)交易變現可能存在的變現/成本率,推算其賣(mài)出價(jià)格,扣除處置費用,最終取得其可回收金額。評估人員在采用成本法進(jìn)行評估時(shí),需要充分考慮該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟性貶值。


問(wèn)題12:對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權評估,在采用資產(chǎn)基礎法確定股權價(jià)值時(shí),如果對企業(yè)持有的未開(kāi)發(fā)土地采用市場(chǎng)法評估,該項存貨是否需要考慮增值稅扣除?


答:采用資產(chǎn)基礎法對房地產(chǎn)企業(yè)的存貨價(jià)值進(jìn)行評估時(shí),不同于對房地產(chǎn)單項資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估,前者需要考慮作為存貨資產(chǎn)對企業(yè)凈利潤的貢獻,也就是說(shuō)在對存貨資產(chǎn)公允價(jià)值評估的基礎上,模擬存貨為所有者創(chuàng )造收益的過(guò)程,扣除應當繳納的各項稅費,最終形成的凈收益才能作為其評估值。因此在對一項房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的存貨評估時(shí),應當模擬該項存貨轉讓?zhuān)瑫r(shí)模擬考慮相應的銷(xiāo)售費用、流轉稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅費用等,最終得出其評估值。

 

二、藝術(shù)品評估中遇到的實(shí)務(wù)問(wèn)題


問(wèn)題13:在藝術(shù)品評估中,不同評估目的與價(jià)值類(lèi)型的關(guān)系如何確定?


答:藝術(shù)品種類(lèi)繁多、材料多樣,有多種混合的藝術(shù)表現形式,且藝術(shù)品本身的工藝復雜,特別是將時(shí)間因素納入分類(lèi)來(lái)考慮時(shí),顯得更加復雜,導致不同藝術(shù)品的價(jià)值表現復雜且多元,各有側重。執行藝術(shù)品評估業(yè)務(wù)時(shí),主要是評估其經(jīng)濟價(jià)值。而經(jīng)濟價(jià)值又在不同評估目的下表現出不同的價(jià)值類(lèi)型。因此,執行藝術(shù)品評估業(yè)務(wù)時(shí),應當充分考慮評估目的、市場(chǎng)條件、評估對象自身條件等因素來(lái)確定價(jià)值類(lèi)型。


1.以藝術(shù)品保險為評估目的,一般采用市場(chǎng)價(jià)值確定其理賠和投保價(jià)值為保險委托提供參考;

2.以司法鑒證為評估目的,一般采用市場(chǎng)價(jià)值來(lái)確定涉案標的物價(jià)值為司法審判提供參考;

3.以企業(yè)整體股權價(jià)值轉讓為評估目的,一般采用市場(chǎng)價(jià)值以確定其價(jià)值;

4.以財務(wù)報告為評估目的,一般采用可回收價(jià)值確定其公允價(jià)值;

5.以藝術(shù)品收藏、投資為評估目的,一般采用市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值為投資者參與投資提供參考價(jià)值;

6.以藝術(shù)品抵、質(zhì)押為評估目的,可以采用市場(chǎng)價(jià)值、強制清算價(jià)值、重置價(jià)值等為確定貸款的金額提供參考;

7.以藝術(shù)品稅收為評估目的,一般采用市場(chǎng)價(jià)值或重置價(jià)值為確定起征點(diǎn)提供參考;

8.以藝術(shù)品清算為評估目的,一般采用有序清算價(jià)值、強制清算價(jià)格或兩者均有為快速變現提供價(jià)值參考。


除以上評估目的的需求外,遺囑驗證、遺產(chǎn)劃分、確定拍賣(mài)品的拍賣(mài)底價(jià)、確定典當品的典當金額、確定捐贈物的計量?jì)r(jià)值、對收藏品提出購買(mǎi)建議等都有可能需要評估服務(wù),評估師要理解不同市場(chǎng)需求下,對評估對象的價(jià)值影響。

 

問(wèn)題14:不同年代的藝術(shù)品,應如何恰當選擇評估方法?


答:由于藝術(shù)品本身的特殊性或特殊用途,一般采用市場(chǎng)法進(jìn)行評估。

1.對于現代藝術(shù)作品且創(chuàng )作者仍健在的,可采取直接向創(chuàng )作者本人或經(jīng)紀人詢(xún)價(jià)的方式,獲取價(jià)格信息。

2.對于古代或近、現代已故藝術(shù)家的作品,可以借鑒拍賣(mài)市場(chǎng)比較常見(jiàn)的類(lèi)似作品,采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評估,選取知名的大型拍賣(mài)會(huì )近期成交的,與該藝術(shù)家或藝術(shù)品類(lèi)似相近的拍品,作為比準案例,并分析影響該藝術(shù)品價(jià)值因素,對案例進(jìn)行修正,最后確定價(jià)值。

3.對于古代或現代藝術(shù)品中藝術(shù)家的代表作品,且藝術(shù)價(jià)值、文化價(jià)值、歷史價(jià)值等造詣很高,市場(chǎng)很少有交易的精品或孤品,可采用聘請知名專(zhuān)家認定的方式,綜合專(zhuān)家意見(jiàn),確定價(jià)值。

4.對于可批量化生產(chǎn)的現代藝術(shù)品或工藝品,可以類(lèi)似產(chǎn)成品或庫存商品的評估方法,確定價(jià)值。

 

問(wèn)題15:藝術(shù)品評估時(shí)應選擇哪種報告類(lèi)型?怎樣規避風(fēng)險?


答:目前所頒布的評估準則與相關(guān)規范,均未對于藝術(shù)品評估方式和約束條件做出成文的規定。因此,需要評估人員在遵照《資產(chǎn)評估準則--基本準則》、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德》的基礎上,結合《資產(chǎn)評估準則-評估報告》準則為參照,摸索和探討一個(gè)相對合理可行的報告形式及內容,建議藝術(shù)品評估一般采用評估咨詢(xún)報告的形式,對評估結論予以披露,以規避一定的風(fēng)險。

  由于在估價(jià)中,鑒定因素起到至關(guān)重要的作用,評估師對于外聘專(zhuān)家出具的鑒定結論依賴(lài)程度較高,這和其他資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)有較大區別,因此建議除保留評估報告中的一些基本要素、評估假設、免責條款外,增加必要的法律責任條款等內容,對評估人員予以保護。


問(wèn)題16:對書(shū)畫(huà)作品,應如何進(jìn)行價(jià)值評估?


答:影響書(shū)畫(huà)價(jià)格的因素:1.書(shū)畫(huà)本身的藝術(shù)價(jià)值;2.書(shū)畫(huà)時(shí)代;3.書(shū)畫(huà)是否珍;4.書(shū)畫(huà)的大小和品相及好壞;5.書(shū)畫(huà)是否有名人上款和題跋;6.書(shū)畫(huà)家能否得到收藏者共鳴和認可;7.書(shū)畫(huà)所處的社會(huì )狀態(tài)、競技狀態(tài)。


書(shū)畫(huà)評估應注意的問(wèn)題:書(shū)畫(huà)作品評估是很專(zhuān)業(yè)、很復雜、很?chē)烂C的事情;關(guān)注書(shū)畫(huà)作品“含權量”問(wèn)題,即歷史價(jià)值;書(shū)畫(huà)的區域性;書(shū)畫(huà)作品價(jià)格會(huì )受市場(chǎng)環(huán)境跌宕起伏的影響。


書(shū)畫(huà)作品的評估程序:首先需咨詢(xún)專(zhuān)家,確定真偽、作者名氣及主要作品種類(lèi),是否屬于該作者的精品;其次向專(zhuān)家詢(xún)價(jià);再次進(jìn)行市場(chǎng)調查,了解該作者的作品單價(jià)行情;第四進(jìn)行差價(jià)調整。差價(jià)包括地區、破損差價(jià)、無(wú)痕差價(jià)等;第五對評估估對象進(jìn)行評定估算。


需要強調的是,書(shū)畫(huà)作品評估的關(guān)鍵是真偽。而古書(shū)畫(huà)作品則有可能是文物,因此,應注意相關(guān)的法律規定。書(shū)畫(huà)作品評估必須有專(zhuān)家配合。

 

三、其他執業(yè)問(wèn)題【評估師資訊】


問(wèn)題17:一個(gè)企業(yè)的股權價(jià)值評估,被評估單位發(fā)行了一只永續債并在財務(wù)報表所有者權益項下列示,在對該公司所有者權益價(jià)值進(jìn)行評估時(shí),評估結果是否需要將永續債從評估值中扣除?


答:所謂永續債券(perpetual bond),是指沒(méi)有明確的到期日,或者說(shuō)期限非常長(cháng)的債券。投資者不能在一個(gè)確定的時(shí)間點(diǎn)回收本金,但可以定期獲取利息。不過(guò),在永續債的每個(gè)付息日,發(fā)行人是可自行選擇將當期利息以及已經(jīng)遞延的所有利息,推遲至下一個(gè)付息日支付,且不受到任何遞延支付利息次數的限制。絕大部分的永續債券附加了贖回條款,首次贖回期一般在發(fā)行5年之后。永續債屬于混合型證券,是一種兼具債權和股權屬性的融資工具。


根據《金融負債與權益工具的區分及相關(guān)會(huì )計處理規定》(財會(huì )[2014]13號),企業(yè)發(fā)行各種金融工具,應當按照該金融工具的合同條款及所反映的經(jīng)濟實(shí)質(zhì)而非僅以法律形式,運用金融負債和權益工具區分的原則,正確地確定該金融工具或其組成部分的會(huì )計分類(lèi),不得依據監管規定或工具名稱(chēng)進(jìn)行會(huì )計處理。其中分類(lèi)為權益工具的金融工具,在存續期間分派股利(含分類(lèi)為權益工具的工具所產(chǎn)生的利息,下同)的,作為利潤分配處理


當評估對象為所有普通股的股權價(jià)值時(shí),應當在所有者權益價(jià)值評估結果的基礎上,扣除優(yōu)先股、永續債等金融工具的公允價(jià)值,最終得出普通股股權價(jià)值的評估值。

 

問(wèn)題18:運用收益法對企業(yè)價(jià)值評估時(shí),收益法折現率模型中的資本結構(D/E)是利用目標資本結構測算還是企業(yè)自身資本結構測算?


答:應具體問(wèn)題具體分析,當企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩定,或有明確的投融資計劃,或評估涉及業(yè)績(jì)承諾時(shí),可以利用企業(yè)自身的資本結構;當企業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩定,資本結構屬于激烈波動(dòng)時(shí)期,同時(shí)也沒(méi)有明確的投融資計劃,建議采用目標資本測算;如果企業(yè)當前的資本結構與目標資本結構差異過(guò)大,可以有一個(gè)逐漸過(guò)渡的時(shí)期,使預測期末企業(yè)的資本結構逐漸趨向于目標資本結構。目標資本結構可以選擇同行業(yè)內經(jīng)營(yíng)相對穩定的上司公司的平均資本結構作為目標資本結構。


問(wèn)題19:在同一時(shí)點(diǎn)為滿(mǎn)足兩個(gè)或以上的經(jīng)濟行為的需要,對同一評估對象進(jìn)行評估,且可以采用相同的價(jià)值類(lèi)型時(shí),是否允許同一個(gè)報告出現兩個(gè)或以上的評估目的?


答:根據《資產(chǎn)評估執業(yè)準則-資產(chǎn)評估報告》第十六條“資產(chǎn)評估報告載明的評估目的應當唯一”的規定,不允許同一個(gè)報告出現兩個(gè)或以上的評估目的。 

 

問(wèn)題20:被評估單位用于出租的投資性房地產(chǎn),其賬面成本不含占用土地的價(jià)值,評估中應如何處理?


答:根據評估《資產(chǎn)評估執業(yè)準則——不動(dòng)產(chǎn)》第二十三條第二款,采用成本法評估不動(dòng)產(chǎn),估算重置成本時(shí),應當了解:(2)不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權與建筑物分別估算、然后加總的評估方式時(shí),重置成本的相關(guān)成本構成應當在兩者之間合理劃分或者分攤,避免重復計算或者漏算;


考慮到該評估對象歷史成本核算中存在房地分離的情況,容易出現重復評估的可能。評估人員針對上述情況,考慮到該項資產(chǎn)主要用于出租,以獲取租金收益為目的的資產(chǎn),市場(chǎng)租金通常為包含了與該項資產(chǎn)相關(guān)的房屋建筑物和占有土地資產(chǎn)的整體收益,而企業(yè)賬面成本構成不包含土地,故針對該項投資性房地產(chǎn)評估,有三個(gè)處理方式:

(1)該處評估值僅對應為房屋建筑物的評估價(jià)值。對應根據租金測算得到的房地一體的市場(chǎng)價(jià)值,應扣減對應土地的市場(chǎng)價(jià)值,從而得出與賬面成本匹配的投資性房屋建筑物的市場(chǎng)價(jià)值;

(2)從房地一體租金出發(fā),結合當地土地租賃的租金情況,直接扣減土地相關(guān)的收益,然后折現計算房屋建筑對應的價(jià)值。

(3)對投資性房地產(chǎn)科目評估時(shí),按照房地一體評估,同時(shí),在土地評估中,針對投資性房地產(chǎn)占用的宗地,利用投資性房地產(chǎn)出租的建筑面積與總建筑面積,結合土地總面積和容積率等情況,合理確定投資性房地產(chǎn)對應的土地面積,然后在對該宗地土地的評估中,應該扣減在投資性房地產(chǎn)占用的土地面積后,確定拆分后的土地價(jià)值。


本期參與解答專(zhuān)家:

阮詠華  北京中企華資產(chǎn)評估有限責任公司

劉興旺  北京天健興業(yè)資產(chǎn)評估有限公司

陶    弢  中通誠資產(chǎn)評估有限公司

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