各省、自治區、直轄市國土資源主管部門(mén),解放軍土地管理局,新疆生產(chǎn)建設兵團國土資源局:
為規范國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估行為,部制訂了《國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范(試行)》(見(jiàn)附件,以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《規范》”),現予發(fā)布。請轉發(fā)至轄區內各級國土資源主管部門(mén)、相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì )和土地估價(jià)中介機構,結合本地實(shí)際遵照執行。同時(shí),為進(jìn)一步完善國有土地出讓底價(jià)確定程序,加強出讓地價(jià)評估管理,促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩健康運行,現就有關(guān)問(wèn)題通知如下:
一、要進(jìn)一步健全國有建設用地使用權出讓的定價(jià)程序,地價(jià)需經(jīng)專(zhuān)業(yè)評估,底價(jià)應由集體決策。在國有建設用地使用權出讓前,市、縣國土資源主管部門(mén)應當組織對擬出讓宗地的地價(jià)進(jìn)行評估,為確定出讓底價(jià)提供參考依據。委托給土地估價(jià)中介機構的,應采用公開(kāi)方式。因改變土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況,需要補繳地價(jià)款的,市、縣國土資源主管部門(mén)在確定補繳金額之前,也應按照上述要求組織評估。
二、出讓土地估價(jià)報告應由土地估價(jià)師完成,并且符合《城鎮土地估價(jià)規程》和《規范》。市、縣國土資源主管部門(mén)不應干預評估活動(dòng),由被委托方客觀(guān)、獨立、公正地出具土地估價(jià)報告。
三、出讓土地估價(jià)報告,一律按照《關(guān)于實(shí)行電子化備案完善土地估價(jià)報告備案制度的通知》(國土資廳發(fā)〔2012〕35號)要求,由報告出具方履行電子備案程序,取得電子備案號。報告出具方無(wú)法登錄“土地估價(jià)報告備案系統”的,市、縣國土資源主管部門(mén)應將單位名稱(chēng)、單位性質(zhì)、土地估價(jià)師姓名和資格證書(shū)號等情況,經(jīng)省級國土資源主管部門(mén)核實(shí)匯總后,報部土地利用管理司,按規定登錄。
四、市、縣國土資源主管部門(mén)或國有建設用地使用權出讓協(xié)調決策機構,應以土地估價(jià)報告的估價(jià)結果為重要參考依據,并統籌考慮產(chǎn)業(yè)政策、土地供應政策和土地市場(chǎng)運行情況,集體決策確定土地出讓底價(jià)。從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類(lèi)專(zhuān)項資金,不得計入出讓底價(jià)。對估價(jià)結果的采用情況及其理由,應納入集體決策的記錄文件,存檔備查。
起拍(始)價(jià)應當根據當地土地市場(chǎng)的實(shí)際情況合理確定,可以高于、低于或等于出讓底價(jià),但成交價(jià)不能低于底價(jià)。
五、省級國土資源主管部門(mén)要加大監督指導力度,定期組織土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì )或專(zhuān)家,對已備案的土地估價(jià)報告進(jìn)行隨機抽查和評議,并向社會(huì )公布抽查評議結果。
六、出讓方對估價(jià)結果有異議的,可申請省級土地估價(jià)師協(xié)會(huì )或中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì )進(jìn)行技術(shù)審裁,也可以另行組織評估。
七、部將根據各地實(shí)際和土地市場(chǎng)運行情況,適時(shí)修訂《規范》,各省級國土資源主管部門(mén)可制訂本地實(shí)施細則。
本文件的有效期為五年。
附件:國有建設用地使用權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范(試行)
2013年4月8日
附件
國有建設用地使川權出讓地價(jià)評估技術(shù)規范(試行)
前言
為規范國有建設用地使用權出讓地價(jià)評枯行為,根據《物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》等相關(guān)規定和土地估價(jià)的國家標準、行業(yè)標準,制定本規范。
本規范由國土資源部提出并歸口。
本規范起草單位:國土資派部土地利用管理司、中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì )。
本規范由國土資源部負責解釋。
1適用范圍
在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價(jià)評估,以及因調整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況需繳補地價(jià)款的評估,適用本規范。國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權流轉、國有農用地使用權出讓、土地他項權利出讓涉及的價(jià)格評估,可參照本規范執行。
2引用的標準
下列標準所包含的條文,通過(guò)在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時(shí),所示版本均為有效。使用本規范的各方應使用下列各標準的最新版本。
GB/T 185O8一2001《城鎮土地枯價(jià)規程》
GB/T 18507一2001《城鎮土地分等定級規程》
GB/T 210lO一2007《土地利用現狀分類(lèi)》
TD/T 10O9一2007《城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監側技術(shù)規范》
3依據
(1)《中華人民共和國物權法》
(2)《中華人民共和國土地管理法》
(3)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
(4)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓哲行條例》(國務(wù)院令第55號)
(5)《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)
(6)《協(xié)議出讓國有土地使用權規定》《國土資源部令第21號)
(7)《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》(國發(fā)〔2001〕15號)
(8)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號)
(9)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》《國發(fā)〔2008〕3號)
4總則
4.1出讓地價(jià)評估定義
本規范所稱(chēng)的土地使用權出讓地價(jià)評枯,是指土地估價(jià)師按照規定的程序和方法,參照當地正常市場(chǎng)價(jià)格水平,評估擬出讓宗地土地使用權價(jià)格或應當補繳的地價(jià)款。
4.2出讓地價(jià)評估目的
開(kāi)展土地使用權出讓地價(jià)評估,目的是為出讓方通過(guò)集體決策確定土地出讓底價(jià),或核定應該補繳的地價(jià)款提供參考依據。
4.3評估原則
除《城鎮土地估價(jià)規程》規定的土地估價(jià)基本原則外,土地使用權出讓地價(jià)評估還需考慮以下原則:
價(jià)位主導原則:土地綜合質(zhì)量?jì)?yōu)劣是對土地價(jià)格產(chǎn)生形響的主要因素。
審慎原則:在評估中確定相關(guān)參數和結果時(shí),應分析并充分考慮土地市場(chǎng)運行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展狀況,以及存在的風(fēng)險。
公開(kāi)市場(chǎng)原則:評估結果在公平、公正、公開(kāi)的土地市場(chǎng)上可實(shí)現。
4.4評估方法
(l)收益還原法
(2)市場(chǎng)比較法
(3)剩余法
(4)成本逼近法
(5)公示地價(jià)系數修正法
出讓地價(jià)評估,應至少采用兩種評估方法,包括(1)、(2)、(3)之一,以及(4)戲(5)。因土地市場(chǎng)不發(fā)育等原因,無(wú)法滿(mǎn)足上述要求的.應有詳細的市場(chǎng)調查情況說(shuō)明。
4.5評估程序
(1)接受委托,明確估價(jià)目的等基本事項;
(2)擬訂估價(jià)工作方案.收集所需背景資料;
(3)實(shí)地調查;
(4)選定枯價(jià)方法進(jìn)行評估;
(5)確定估價(jià)結果,并根據當地市場(chǎng)情況、有關(guān)法律法規和政策規定,給出底價(jià)決策建議;
(6)撰寫(xiě)估價(jià)報告,履行土地估價(jià)報告備案程序,取得電子備案號;
(7)提交估價(jià)報告;
(8)估價(jià)資料歸檔。
5評估方法的運用
5.1收益還原法。除依照《城鎮土地佑價(jià)規程》的規定外,還需體現以下技術(shù)要求:
(l)確定土地收益,應通過(guò)調查市場(chǎng)案例進(jìn)行比較后得出,符合當前市場(chǎng)的正�?陀^(guān)收益水平,并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地,按規劃建設條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應不少于3個(gè)。
(2)確定各項費用時(shí),應采用當前市場(chǎng)的客觀(guān)費用。
(3)確定還原利率時(shí)應詳細說(shuō)明確定的方法和依據,應充分考慮投資年期與收益風(fēng)險之間的關(guān)系。
5.2市場(chǎng)比較法。除依照《城鎮土地估價(jià)規程》的規定外,還需體現以下技術(shù)要求:
(1)在綜合分析當地地產(chǎn)市場(chǎng)歷年交易案例的基礎上,優(yōu)先選用正常市場(chǎng)環(huán)境下的實(shí)際交易案例。原則上不采用競價(jià)輪次較多、濫價(jià)率較高的交易案例。不能采用樓面地價(jià)歷史最高或最低水平的交易案例。近3年內所在或相似區城的交易案例不足3個(gè)的,原則上不應選用市場(chǎng)比較法。
(2)各比較案例修正后的比準價(jià)格相差不能超過(guò)40%。即(高比準價(jià)格一低比準價(jià)格》/低比準價(jià)格≤40%,對超過(guò)40%的,應另選案例予以替換。案例不足無(wú)法替換的,應對各案例進(jìn)行可比性分折,并作為確定取值權重考慮因素之一。
(3)各比較案例的修正幅度不能超過(guò)30%,即:(案例修正后的比準價(jià)格一案例價(jià)格)/案例價(jià)格≤30%。
5.3剩余法。除依照《城鎮土地估價(jià)規程》的規定外,還需體現以下技術(shù)要求:
(1)在假設項目開(kāi)發(fā)情況時(shí),按規劃建設條件評估;容積率、綠地率等規劃建設指標是區間值的,在區間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進(jìn)行評估。
(2)假設的項目開(kāi)發(fā)周期一般不超過(guò)3年。
(3)對于開(kāi)發(fā)完成后擬用于出協(xié)的項目,售價(jià)取出讓時(shí)當地市場(chǎng)同類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)正常價(jià)格水平,不能采用枯算的未來(lái)售價(jià)。
(4)開(kāi)發(fā)完成后用于出租或自營(yíng)的項目,按照前述收益還原法的有關(guān)技術(shù)要求評估。
(5)利潤率宜采用同一市場(chǎng)上類(lèi)似不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客硯、明確的依據,能夠反映當地不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)平均利潤水平。
5.4成本逼近法。除依照《城鎮土地估價(jià)規程》的規定外,還需體現以下技術(shù)要求:
(1)國家或地方從土地出讓收入成土地出讓收益中計提(安排)的各類(lèi)專(zhuān)項資金,包括農業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資全、保障性安居工性資金等,以及新增建設用地土地有償使用費,不得計入土地成本,也不得計入出讓底價(jià)。
(2)土地取得成本應通過(guò)調查當地正常情況下取得土地實(shí)際發(fā)生的容觀(guān)費用水平確定,需注意與當地土地征收、房屋拆遷和安置補償等標準的差異。
(3)土地開(kāi)發(fā)成本應通過(guò)調查所在區域同類(lèi)土地的客觀(guān)成本費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域同類(lèi)土地普遺開(kāi)發(fā)費用水平的個(gè)例性實(shí)際支出,不能納入成本。
(4)確定土地增值收益率或收益傾,應符合《國土資派部辦公廳關(guān)于完獸企業(yè)改例土地枯價(jià)報告備案有關(guān)問(wèn)題的通知》(國土資廳函(2009〕311號)的規定。
5.5公示地價(jià)系數修正法。除依用《城鎮土地估價(jià)規程》的規定外,還需體現以下技術(shù)要求:
(1)采用的基準地價(jià),應當已向杜會(huì )公布。采用已完成更新但尚未向杜會(huì )公布的基準地價(jià)。需經(jīng)市、縣國土資渾主管部門(mén)書(shū)面同意。
(2)在已經(jīng)部署開(kāi)展標定地價(jià)公示的城市,可按照國家制訂的相關(guān)評估指導辦法,運用標定地價(jià)系數修正法進(jìn)行出讓地價(jià)評估。
6特珠情況下需注意的事項
6.1場(chǎng)地未通平或通平不完全時(shí)
(1)生地評估。生地出讓評估,應先評估熟地地價(jià),再核減通平所需的開(kāi)發(fā)費用。
(2)通平不完全時(shí)的地價(jià)評估。視開(kāi)發(fā)程度不同,報據當地各項通平開(kāi)發(fā)所需的平均費用水平,對熟地地價(jià)進(jìn)行逐項減價(jià)修正。
(3)有地上建筑物的土地出讓評估.對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的,出讓評估按出讓時(shí)的規劃建設條件進(jìn)行。當出讓時(shí)以及出讓后不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的,評估結果等于現狀下的凈地價(jià)加地上建筑物重里價(jià)減去折舊;當出讓時(shí)重新設定規劃建設條件的,評估結果等于新設定規劃建設條件下的凈地價(jià)減去場(chǎng)內拆平工作費用。
作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物,權屬應為國有且無(wú)爭議。
6.2采用特珠招拍掛方式出讓或協(xié)議出讓時(shí)
6.2.1特珠招拍掛方式。對果用“限地價(jià)(房?jì)r(jià))、競房?jì)r(jià)或配建(地價(jià)或配建)”等特殊招標拍賣(mài)掛牌方式出讓土地使用權的評估,需分情況注意以下技術(shù)要點(diǎn):
(l)限地價(jià)、競配建或房?jì)r(jià)。采用“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”方式出讓的,在評估時(shí)應按本規范,評估出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格。采用“限地價(jià)、競配建”方式的,土地估價(jià)報告中應評估出正常市場(chǎng)條件下的土地價(jià)格,給出底價(jià)建議,以及報據市場(chǎng)情況建議采用的地價(jià)上限,并提出建議的起始價(jià)或起拍價(jià),一般情況下應符合:起始價(jià)≤出讓底價(jià)≤地價(jià)上限。當起始價(jià)≤地價(jià)上限(出讓底價(jià)時(shí),地價(jià)上限與出讓底價(jià)之間的差額,應按之建方式和配建成本,折算最低應配建的建筑面積,并在土地估價(jià)報告中明示。
(2)限房?jì)r(jià)、竟地價(jià)。采用“限房?jì)r(jià)、竟地價(jià)”方式出讓的土地,在出讓評估時(shí),應充分考慮建成房屋首次協(xié)出后是否可上市流轉。對不能上市流轉,或只能由政府按原協(xié)價(jià)回購,或上市前需補繳土地收益的限價(jià)房開(kāi)發(fā)項目,在采用剩余法評估時(shí),按限定的房?jì)r(jià)取值。
6.2.2協(xié)議出讓
(l)類(lèi)型一。對應當實(shí)行有償使用,且可以不采用招標拍賣(mài)掛牌方式出讓的擬出讓土地,應按本規范評估其在設定開(kāi)發(fā)建設條件下的正常市場(chǎng)價(jià)格,并提出出讓底價(jià)的建議。同時(shí),還應在土地估價(jià)報告中側算并對比說(shuō)明該建議出讓底價(jià)是否符合當地的協(xié)議出讓最低價(jià)標準。
當地未公布協(xié)議出讓最低價(jià)標準的,按擬出讓土地所在級別基準地價(jià)的70%側算對比;擬出讓土地在基準地價(jià)覆蓋范圍外的,與新增建設用地有償使用費、征地拆遷樸償費用以及按照國家規定應繳納的各項稅費之和進(jìn)行對比。
建議出讓底價(jià)低于協(xié)議出讓最低價(jià)標準的,應在土地估價(jià)報告中明確提示。
(2)類(lèi)型二。對劃撥土地使用權人申請以協(xié)議出讓方式辦理出讓?zhuān)鲎寱r(shí)不改變土地及建筑物、構筑物現狀的。應按本規范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權的正常市場(chǎng)價(jià)格,減去劃撥土地使用權價(jià)格,作為評估給果,并提出底價(jià)建議。
出讓時(shí)重新設定規劃建設條件的,應按木規范評估在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權的正常市場(chǎng)價(jià)格,減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價(jià)格,作為評估結果,并提出底價(jià)建議。
當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的,應與評估結果進(jìn)行對比,在土地估價(jià)報告中明確提示對比結果,并建議從高繳納土地收益。
6.3其它特珠情況
6.3.1“三舊”改造。對舊廠(chǎng)房、舊城鎮、舊村莊改造過(guò)程中,涉及的土地出讓評估.分為兩種類(lèi)型:
(1)公開(kāi)出讓。無(wú)論是國有土地還是集體土地,采用公開(kāi)方式出讓的,均假設宗地為國有土地的凈地狀態(tài)。評估其在新設定規劃建設設條件下的國有出讓土地使用權的正常市場(chǎng)價(jià)格。
(2)協(xié)議出讓。國有土地協(xié)議出讓自行改造的,參照本規范6.2.2(2)�,F狀為集體土地自行改造的,應按出讓時(shí)新設定規劃建設條件下的國有出讓土地使用權正常市場(chǎng)價(jià)格,減去現狀下集體土地使用權價(jià)格,作為評估結果,并提出底價(jià)建議。
6.3.2已出讓土地補繳地價(jià)款。土地出讓后經(jīng)原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的,在評估需補繳地價(jià)款時(shí),評估期日應以國土資源主管部門(mén)同憊補繳地價(jià)時(shí)為準,同時(shí)還需體現以下技術(shù)要求:
(l)工業(yè)用地調整容積率。按照《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號)有關(guān)規定執行。
(2)用途、容積率等利用條件調整。調整容積率的,需補繳地價(jià)款等于樓面地價(jià)乘以新增建設面積。樓面地價(jià)應評估測算以下內容后擇高確定:新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價(jià),原容積率規劃條件下評估期日的樓面地價(jià),原容積率下出讓時(shí)樓面地價(jià)進(jìn)行期日修正后在評估期日的樓面地價(jià)。
調整用途的,需補繳地價(jià)款等于新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價(jià)均為評估期日的正常市場(chǎng)價(jià)格。
用途與容積率同時(shí)調整的,需補繳地價(jià)款等于新用途樓面地價(jià)乘以新增建筑面積,加上新、舊用途樓面地價(jià)之差乘以原建筑總面積,新用途樓面地價(jià)應評估測算以下內容后擇高確定:新容積率、新用途規劃條件在評估期日的正常市場(chǎng)樓面地價(jià),原容積率、新用途規劃條件在評枯期日的正常市場(chǎng)樓面地價(jià).舊用途按面地價(jià),按評估期日原容積率規劃條件下的樓面地價(jià)確定。
核定新增建筑面積,可以相關(guān)部門(mén)批準變更規劃條件所斷增的建筑面積為準,或竣工驗收時(shí)實(shí)測的折增建筑面積為準。核定需補繳地價(jià)款時(shí),不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。因調低容積率造成地價(jià)增值的,補墩地價(jià)款可按評估期日新舊容積率規劃條件下總地價(jià)的差額確定。因其它土地利用條件調整需補繳地價(jià)款的,參照上述技術(shù)思路評估。
6.3.3工業(yè)用地出讓評枯。應按本規范上述有關(guān)規定評估出正常市場(chǎng)條件下的出讓土地使用權價(jià)格,并在土地估價(jià)報告中明確說(shuō)明與當地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準的對比結果。對不同開(kāi)發(fā)很度的工業(yè)用地,按照達到不同開(kāi)發(fā)程度所需的當地平均開(kāi)發(fā)費用水平,進(jìn)行價(jià)格修正,得到評估結果,并與最低價(jià)標準進(jìn)行對比。
在評估工業(yè)用地出讓地價(jià)時(shí),不得以當地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準為基礎,推算各項參數和取值后,評估出地價(jià)。
7估價(jià)報告內容
除需符合《城鎮土地估價(jià)規程》規定的報告內容和格式外,出讓地價(jià)的土地估價(jià)報告還應符合下列要求:
7.1枯價(jià)結果。涉及協(xié)議出讓最低價(jià)標準、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準等最低限價(jià)的,在土地估價(jià)報告的“估價(jià)結果”部分,應同時(shí)列出評估結果,以及相應最低限價(jià)標準。在土地估價(jià)報告的“估價(jià)結果”部分,應有明確的底價(jià)決策建議及理由。
7.2報告組成要件。除(城鎮主地估價(jià)規程》規定的附件內容外,應視委托方提供村料情況,在土地估價(jià)報告后附具:
(l)涉及土地取得成本的相關(guān)文件、標準,以及委托方提供的征地拆遷樸償和安置協(xié)議等資料。
(2)已形成的土地出讓方案。
(3)報告中采用的相關(guān)案例的詳細資料(包括照片); (4)設定規劃建設條件的相關(guān)文件依據。 |